SoltRentabilidad neta vs bruta: cuál usar para decidir
Diferencia entre rentabilidad bruta y neta en inversión inmobiliaria. Cuándo usar cada una, cómo calcularlas y por qué la bruta engaña.
By Solt
Dos números, dos decisiones diferentes
La rentabilidad bruta y la neta responden a preguntas distintas:
- Bruta: "¿Merece la pena investigar este piso?" → filtro rápido
- Neta: "¿Es una buena inversión?" → decisión de compra
Si usas la bruta para decidir, comprarás pisos que parecen rentables pero no lo son. Si usas la neta para filtrar, perderás tiempo calculando gastos de pisos que no pasan ni el primer corte.
Fórmulas
Rentabilidad bruta = Alquiler anual / Precio de compra × 100
Rentabilidad neta = (Alquiler anual − Gastos anuales) / Coste total de adquisición × 100
La diferencia está en qué incluyes en el denominador y qué restas del numerador.
Por qué la bruta engaña
Un piso de 100.000 € con alquiler de 700 €/mes:
- Bruta: (700 × 12) / 100.000 = 8,4% ← parece genial
Ahora añadimos la realidad:
- Gastos anuales (comunidad + IBI + seguro + mantenimiento): 3.200 €
- Coste real de adquisición (precio + 10% gastos): 110.000 €
- Neta: (8.400 − 3.200) / 110.000 = 4,7% ← casi la mitad
La bruta es el doble de la neta. Y aún no hemos incluido IRPF ni hipoteca.
Qué incluir en cada cálculo
Rentabilidad bruta (solo para filtrar)
| Numerador | Denominador |
|---|---|
| Alquiler mensual × 12 | Precio de compra (solo el precio) |
No incluyas nada más. La gracia de la bruta es que la calculas en 3 segundos mirando un anuncio.
Rentabilidad neta (para decidir)
| Numerador (restar del alquiler) | Denominador (sumar al precio) |
|---|---|
| Comunidad de propietarios | ITP/IVA (~6–10%) |
| IBI | Notaría + registro (~1%) |
| Seguro de hogar | Gestoría (~0,3%) |
| Mantenimiento (1–2% del valor) | Reforma inicial (si aplica) |
| Seguro de impago (si contratas) | |
| Vacío estimado (1 mes/año = 8%) |
Si tienes hipoteca: cash flow neto
Cuando financias, la métrica que importa es el cash flow mensual:
Cash flow = Alquiler − (Gastos mensuales + Cuota hipotecaria)
Si es positivo, el piso se paga solo. Si es negativo, pones dinero de tu bolsillo cada mes.
Umbrales de referencia para España
| Métrica | Malo | Aceptable | Bueno | Excelente |
|---|---|---|---|---|
| Bruta | < 4% | 4–5% | 5–7% | > 7% |
| Neta (sin IRPF) | < 2% | 2–3,5% | 3,5–5% | > 5% |
| Cash flow (con hipoteca 70%) | negativo | 0–100 € | 100–300 € | > 300 € |
Estos umbrales son para España 2026 con tipos de interés en el rango 2,5–4%. En periodos de tipos bajos, los umbrales se comprimen.
El error del "portal dice 8%"
Algunos portales inmobiliarios muestran rentabilidades brutas en sus anuncios. Esto genera expectativas falsas:
- El 8% bruto que ves es un 4–5% neto
- El 4–5% neto es un 2,5–3,5% después de IRPF
- Con hipoteca, el cash flow mensual puede ser 50–100 €
No está mal — un 3% neto después de impuestos más la revalorización del activo es mejor que un depósito bancario. Pero es importante no confundir el 8% del anuncio con tu retorno real.
Cuándo usar cada una
| Situación | Usa |
|---|---|
| Scrolleando idealista, filtrando pisos | Bruta (< 5% → descarto) |
| Comparando 3 pisos finalistas | Neta (el que más neta después de gastos reales) |
| Decidiendo si pides hipoteca o compras cash | Cash flow neto (¿se paga solo?) |
| Declarando IRPF | Rendimiento neto fiscal (otra fórmula, otra historia) |
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- Impuestos por alquilar tu vivienda en España: guía IRPF
- Cash flow inmobiliario: qué es y cómo calcularlo
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