Cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler en 2026
Guía práctica para calcular la rentabilidad bruta y neta de una inversión inmobiliaria en España. Fórmulas, ejemplos reales y errores comunes.
By Solt
La fórmula que todo inversor necesita
Antes de comprar un piso para alquilar, necesitas saber una cosa: ¿cuánto rinde realmente? No cuánto crees que rinde — cuánto rinde después de gastos.
La rentabilidad bruta es el punto de partida:
Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100
Ejemplo: un piso de 150.000 € que alquilas por 800 €/mes:
- Alquiler anual: 800 × 12 = 9.600 €
- Rentabilidad bruta: 9.600 / 150.000 × 100 = 6,4%
Suena bien. Pero este número miente — no incluye ni un solo gasto.
Rentabilidad bruta vs. neta: la diferencia que importa
La rentabilidad bruta es útil para comparar pisos rápidamente. La neta es la que determina si la inversión merece la pena.
Rentabilidad neta = (Alquiler anual − Gastos anuales) / Coste total × 100
El "coste total" incluye el precio de compra más todos los gastos de adquisición (ITP, notaría, registro, gestoría). En España, esto suele ser un 10% adicional sobre el precio.
Gastos que debes incluir
Estos son los gastos recurrentes que reducen tu rentabilidad:
| Concepto | Importe típico |
|---|---|
| Comunidad | 50–150 €/mes |
| IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) | 300–1.500 €/año |
| Seguro de hogar | 200–400 €/año |
| Mantenimiento y reparaciones | 1–2% del valor del inmueble/año |
| Seguro de impago (opcional) | 3–5% del alquiler anual |
| Gastos de gestión (si delegas) | 5–10% del alquiler |
Ejemplo completo
Piso de 150.000 € en Valencia, alquiler 800 €/mes:
- Ingresos anuales: 9.600 €
- Gastos anuales: comunidad (1.200) + IBI (600) + seguro (300) + mantenimiento (1.500) = 3.600 €
- Coste total de adquisición: 150.000 + 15.000 (ITP + notaría + registro) = 165.000 €
- Rentabilidad neta: (9.600 − 3.600) / 165.000 × 100 = 3,6%
La bruta era 6,4%. La neta real es 3,6%. Esa es la diferencia entre un cálculo rápido y la realidad.
¿Y si financias con hipoteca?
Si pides un 80% de hipoteca (120.000 € a 25 años al 3,5%), tu cuota mensual será ~600 €. Eso cambia todo:
- Cash flow mensual: 800 (alquiler) − 300 (gastos/mes) − 600 (hipoteca) = −100 €
Con hipoteca al 80%, este piso tiene cash flow negativo. Necesitarías o bien un alquiler más alto, o bien un precio de compra menor, o bien menos financiación.
Errores comunes al calcular rentabilidad
- Olvidar los gastos de compra: el ITP (6–10%) más notaría y registro suman un 10–12% sobre el precio.
- No contar periodos de vacío: un mes sin inquilino reduce tu alquiler efectivo un 8%.
- Ignorar el IRPF: los ingresos por alquiler tributan. Dependiendo de tu tramo, puedes perder un 19–47% del beneficio neto.
- Usar la rentabilidad bruta para decidir: solo sirve para filtrar, no para comprar.
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