Impuestos por alquilar tu vivienda en España: guía IRPF 2026
Cómo tributan los ingresos por alquiler en España. Reducciones, gastos deducibles, retenciones y cómo calcular lo que pagarás a Hacienda.
By Solt
Lo que Hacienda se lleva del alquiler
Cada euro que cobras de alquiler es un rendimiento de capital inmobiliario. Hacienda lo suma a tu base imponible general y tributa según tu tramo de IRPF.
Pero no tributa el alquiler bruto — tributa el rendimiento neto: lo que queda después de restar los gastos deducibles.
Tramos IRPF 2026 (estatal + autonómico medio)
| Base imponible | Tipo marginal aproximado |
|---|---|
| Hasta 12.450 € | 19% |
| 12.450 – 20.200 € | 24% |
| 20.200 – 35.200 € | 30% |
| 35.200 – 60.000 € | 37% |
| 60.000 – 300.000 € | 45% |
| Más de 300.000 € | 47% |
El alquiler se suma a tus otros ingresos (salario, autónomo, etc.). Si ya ganas 40.000 € de salario, cada euro adicional de alquiler tributa al 37% o más.
Gastos deducibles: lo que reduces antes de tributar
Puedes deducir todos los gastos necesarios para obtener el rendimiento:
- Intereses de la hipoteca (no la amortización, solo intereses)
- IBI y tasas municipales
- Comunidad de propietarios
- Seguro del hogar
- Gastos de reparación y conservación (no mejoras — conservación)
- Amortización del inmueble: 3% del mayor entre valor catastral de construcción y precio de adquisición (sin suelo)
- Gastos de formalización del contrato (abogado, gestoría)
- Saldos de dudoso cobro (impagos con más de 6 meses o reclamación judicial)
La reducción del 60% (vivienda habitual)
Si alquilas a una persona física como vivienda habitual, puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo.
Ejemplo:
- Alquiler anual: 9.600 €
- Gastos deducibles: 4.000 €
- Rendimiento neto: 5.600 €
- Reducción 60%: 5.600 × 0,40 = 2.240 € tributan
Sin la reducción pagarías impuestos sobre 5.600 €. Con ella, solo sobre 2.240 €. A un tipo marginal del 30%, la diferencia es ~1.000 €/año.
Ejemplo completo: cuánto pagas de IRPF
Piso alquilado a 800 €/mes. Propietario con salario de 35.000 €/año.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos por alquiler | 9.600 € |
| − Intereses hipoteca | −2.100 € |
| − IBI | −600 € |
| − Comunidad | −1.200 € |
| − Seguro | −300 € |
| − Amortización (3%) | −1.800 € |
| Rendimiento neto | 3.600 € |
| Reducción 60% | ×0,40 |
| Base imponible por alquiler | 1.440 € |
| Tipo marginal (~37%) | × 0,37 |
| IRPF a pagar por el alquiler | ~533 €/año |
De 9.600 € de alquiler bruto, Hacienda se lleva ~533 €. Tu rendimiento neto después de impuestos y gastos es ~3.067 €/año (255 €/mes).
Retenciones: ¿te retienen del alquiler?
Si tu inquilino es una empresa o autónomo (alquiler de local, oficina), está obligado a retenerte un 19% del alquiler bruto y ingresarlo a Hacienda a tu nombre.
Si alquilas a un particular como vivienda, no hay retención. Tú declaras los ingresos en tu IRPF anual.
Errores comunes con el IRPF del alquiler
- No declarar el alquiler: Hacienda cruza datos con contratos de suministros y fianzas depositadas. El riesgo de detección es alto.
- Deducir mejoras como reparaciones: instalar un aire acondicionado nuevo es mejora (no deducible ese año). Arreglar una fuga es reparación (deducible).
- Olvidar la amortización: es el gasto deducible que más se olvida. El 3% anual sobre el valor de construcción es dinero gratis.
- Aplicar la reducción del 60% en alquiler turístico: solo aplica a vivienda habitual del inquilino, no a alquiler temporal o vacacional.
Calcula tu rentabilidad real después de impuestos
El IRPF cambia completamente la rentabilidad de tu inversión. Un piso con un 5% bruto puede quedarse en un 2,5% neto después de impuestos.
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