SoltCash flow inmobiliario: qué es y cómo calcularlo
Qué es el cash flow en inversión inmobiliaria, cómo calcularlo correctamente, y por qué es la métrica que determina si un piso se paga solo.
By Solt
La métrica que te dice si el piso se paga solo
El cash flow inmobiliario es lo que queda en tu cuenta cada mes después de cobrar el alquiler y pagar todos los gastos. Si es positivo, el piso genera dinero. Si es negativo, pones de tu bolsillo.
Cash flow mensual = Alquiler − Gastos mensuales − Cuota hipotecaria
Es la métrica más importante para un inversor que financia con hipoteca — más que la rentabilidad, más que la revalorización.
Fórmula completa
Cash flow mensual =
Alquiler mensual
− Comunidad de propietarios
− IBI (mensualizado)
− Seguro hogar (mensualizado)
− Reserva de mantenimiento
− Seguro de impago (si contratas)
− Cuota hipotecaria (capital + intereses)
Ejemplo real
Piso de 150.000 € en Valencia, alquiler 850 €/mes, hipoteca 70% a 25 años al 3,5%:
| Concepto | Mensual |
|---|---|
| Alquiler | +850 € |
| Comunidad | −80 € |
| IBI (mensualizado) | −50 € |
| Seguro hogar | −25 € |
| Mantenimiento (1,5% anual / 12) | −188 € |
| Cuota hipoteca (105.000 € a 3,5%, 25 años) | −525 € |
| = Cash flow mensual | −18 € |
Cash flow negativo — pones 18 €/mes de tu bolsillo. No es dramático, pero no es "pasivo".
Qué hacer si el cash flow es negativo
Opciones antes de descartar:
- Negociar el precio de compra: 10.000 € menos = ~45 € menos de cuota/mes
- Aumentar la entrada: menos hipoteca = cuota más baja
- Buscar un alquiler mayor: ¿el piso puede alquilarse por 900 € en vez de 850 €?
- Reducir el plazo de financiación: parece contraproductivo, pero a veces un banco te da mejor tipo por 20 años que por 25
- Aceptarlo: si la revalorización esperada compensa los 18 €/mes negativos, puede seguir siendo buena inversión
Cash flow positivo ≠ buena inversión (siempre)
Un piso de 60.000 € en un pueblo con 400 €/mes de alquiler y sin hipoteca tiene un cash flow de ~300 €/mes. Suena genial.
Pero:
- No se vende fácilmente cuando quieras salir
- El inquilino es difícil de reemplazar (poca demanda)
- La revalorización es cero o negativa
- Una derrama de 5.000 € te come 16 meses de cash flow
El cash flow es necesario pero no suficiente. También importa la liquidez, la demanda, y la calidad del activo.
Cash flow optimista vs. conservador
Los inversores inteligentes calculan dos escenarios:
Optimista
- Alquiler al 100% de ocupación
- Sin gastos extraordinarios
- Hipoteca al tipo actual
Conservador
- 1 mes de vacío al año (alquiler efectivo × 11/12)
- 1 reparación de 500–1.000 €/año
- Subida de tipo si la hipoteca es variable
Si el cash flow conservador es positivo, la inversión es sólida. Si solo el optimista es positivo, depende de que todo salga bien — y eso no pasa siempre.
Cómo mejorar el cash flow
| Acción | Impacto típico |
|---|---|
| Reducir precio de compra (negociar) | +30–50 €/mes por cada 10.000 € menos |
| Aumentar entrada (menos hipoteca) | +40–60 €/mes por cada 10.000 € extra |
| Alquilar por habitaciones | +20–40% de ingresos vs. alquiler completo |
| Reformar y subir alquiler | +50–150 €/mes si la reforma lo justifica |
| Refinanciar a mejor tipo | +20–40 €/mes por cada 0,5% de mejora |
Cash flow y fiscalidad
El cash flow que te queda NO es lo que declaras a Hacienda. La base imponible del alquiler es diferente:
- Puedes deducir intereses hipotecarios (mejora tu fiscalidad)
- La amortización del 3% reduce tu base imponible (sin coste real)
- Pero pagas IRPF sobre el rendimiento neto (reduce tu cash flow real post-impuestos)
El cash flow "real real" — después de IRPF — es menor que el pre-fiscal. Solt calcula ambos automáticamente.
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