SoltHipoteca para inversión inmobiliaria: qué bancos la dan y a qué condiciones
Guía de hipotecas para comprar un piso de inversión en España. Bancos que financian, tipos de interés, requisitos y diferencias con vivienda habitual.
By Solt
No es lo mismo que una hipoteca normal
Cuando le dices al banco "quiero comprar un piso para alquilar", las condiciones cambian respecto a vivienda habitual:
| Condición | Vivienda habitual | Inversión |
|---|---|---|
| Financiación máxima | 80% | 60–70% (excepcionalmente 80%) |
| Tipo de interés | Euríbor + 0,5–1% | Euríbor + 1–1,5% |
| Plazo máximo | 30 años | 20–25 años |
| Requisitos de ingresos | Nómina estable | Mayores — quieren ver solvencia amplia |
| Vinculaciones | Seguro hogar + vida | Más agresivas (seguros, planes de pensiones) |
¿Por qué? El banco ve más riesgo: si el inquilino no paga, tú tienes que cubrir la cuota de todas formas. Si es tu casa, siempre la priorizarás.
Qué bancos financian inversión en 2026
La mayoría de bancos ofrecen hipoteca para segunda vivienda/inversión, pero con condiciones variables:
Bancos más accesibles para inversores
- Bankinter: hasta 70% de financiación, tipo fijo competitivo. Proceso online. Buenos para inversores con historial.
- ING: hasta 75% para segunda vivienda. Sin comisiones. Proceso 100% online.
- Openbank (Santander): hasta 70%, sin vinculaciones obligatorias. Rápido.
- EVO Banco: hasta 80% en casos puntuales. Tipo mixto competitivo.
- MyInvestor: hasta 70%, sin comisiones. Enfocado a perfil inversor/ahorrador.
Bancos tradicionales
- CaixaBank: financian pero exigen vinculaciones fuertes (seguros, nómina domiciliada).
- BBVA: hasta 70%. Proceso más lento pero negociable presencialmente.
- Santander: selectivo con inversores — prefieren clientes existentes con patrimonio.
- Sabadell: buenos para autónomos con ingresos demostrables.
Caso especial: pisos de banco
Si compras un inmueble del propio inventario del banco (REO/adjudicados), a veces financian hasta el 100% de su precio. Haya (CaixaBank), Solvia (Sabadell), Servihabitat (CaixaBank), Aliseda (Santander) tienen portales propios.
Requisitos habituales
Para aprobar una hipoteca de inversión, el banco quiere ver:
- Ingresos netos mensuales > 3× la cuota hipotecaria total (incluyendo otras deudas)
- Vida laboral estable: indefinido con >2 años, o autónomo con >3 años de facturación
- Ahorro demostrable: la entrada + gastos tiene que estar en tu cuenta (no prestada)
- Sin impagos en CIRBE (registro del Banco de España)
- Ratio de endeudamiento < 35%: todas tus cuotas mensuales no pueden superar el 35% de tus ingresos netos
Si ya tienes otra hipoteca
El banco suma ambas cuotas para calcular tu ratio de endeudamiento. Si tu primera hipoteca consume un 25% de tus ingresos, solo te queda un 10% de margen para la segunda. Esto limita severamente la cantidad que puedes pedir.
Truco: si el piso ya tiene inquilino (o puedes demostrar alquiler potencial con un estudio de mercado), algunos bancos computan un 70–80% del alquiler esperado como ingreso adicional.
Tipo fijo vs. variable vs. mixto para inversión
| Tipo | Ventaja | Inconveniente | Cuándo elegir |
|---|---|---|---|
| Fijo | Cuota predecible → cash flow estable | Más caro al inicio | Si el cash flow es justo y no quieres sorpresas |
| Variable (Euríbor + diferencial) | Más barato ahora si el Euríbor baja | Riesgo de subida → cash flow negativo | Si tienes margen y crees que los tipos bajarán |
| Mixto (fijo X años, luego variable) | Protección inicial + ahorro posterior | Complejidad | Si quieres seguridad los primeros 3–5 años |
Para inversión, la cuota del préstamo es un gasto fijo que compite con un alquiler que puede variar. Si eliges variable y el Euríbor sube, puedes pasar de cash flow positivo a negativo sin cambiar nada en el inmueble.
Cuánto cuesta realmente la hipoteca
Un préstamo de 100.000 € a 25 años:
| Tipo de interés | Cuota mensual | Total intereses pagados |
|---|---|---|
| 2,5% | 449 € | 34.600 € |
| 3,0% | 474 € | 42.300 € |
| 3,5% | 500 € | 50.200 € |
| 4,0% | 528 € | 58.300 € |
Medio punto porcentual de diferencia = ~8.000 € más en intereses a 25 años. Merece la pena negociar.
Cómo negociar mejores condiciones
- Pide presupuesto a 4–5 bancos (online + presencial) — el diferencial se negocia
- Lleva ofertas de la competencia: "ING me ofrece Euríbor + 0,99%, ¿mejoras?"
- Ofrece vinculaciones selectivas: domiciliar nómina o contratar seguro de hogar puede bajar 0,2–0,3 puntos
- Aporta más entrada: si pones 40% en vez de 30%, el banco ve menos riesgo y puede mejorar tipo
- Hipotecas verdes: si el piso tiene certificación energética A o B, algunos bancos aplican descuento
El efecto en la rentabilidad
La hipoteca es un arma de doble filo:
- Positivo: inviertes menos capital propio → mayor retorno sobre tu dinero (apalancamiento)
- Negativo: los intereses reducen tu rentabilidad neta → el cash flow mensual baja
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