SoltTodos los gastos de comprar una vivienda para invertir en 2026
Desglose completo de los gastos de compra de un inmueble en España: ITP, notaría, registro, gestoría, tasación y más. Cuánto necesitas el día de firma.
By Solt
El día de firma cuesta más de lo que piensas
Cuando compras un piso de 150.000 €, no pagas 150.000 €. Pagas el precio más un 10–12% en gastos asociados. Ese "más" es lo que muchos inversores primerizos subestiman.
Este artículo desglosa cada gasto, cuánto cuesta, y cuánto dinero necesitas tener disponible el día de la firma.
Gastos obligatorios de compra
1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — vivienda de segunda mano
El ITP es el impuesto principal en compras de segunda mano. Lo paga el comprador.
| Comunidad Autónoma | Tipo general |
|---|---|
| Cataluña | 10% |
| Madrid | 6% |
| Andalucía | 7% |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| País Vasco | 4% |
Para un piso de 150.000 € en Cataluña: 15.000 € de ITP.
2. IVA + AJD — vivienda nueva (de promotor)
Si compras obra nueva directamente al promotor:
- IVA: 10% del precio
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): 0,5–1,5% según comunidad
Para 150.000 € en Cataluña: 15.000 (IVA) + 1.500 (AJD) = 16.500 €.
3. Notaría
El notario da fe pública de la escritura. Su arancel está regulado por ley:
| Precio del inmueble | Coste notaría aprox. |
|---|---|
| 100.000 € | 600–800 € |
| 150.000 € | 750–1.000 € |
| 200.000 € | 850–1.100 € |
| 300.000 € | 1.000–1.300 € |
4. Registro de la Propiedad
Inscribir la escritura en el Registro. También arancel regulado:
| Precio del inmueble | Coste registro aprox. |
|---|---|
| 100.000 € | 300–450 € |
| 150.000 € | 400–550 € |
| 200.000 € | 450–600 € |
5. Gestoría
Opcional pero habitual. Tramita la liquidación del impuesto, la inscripción registral y la gestión documental: 300–600 €.
Gastos si financias con hipoteca
Si pides hipoteca, hay costes adicionales:
| Concepto | Quién paga | Importe |
|---|---|---|
| Tasación | Comprador | 250–500 € |
| Comisión de apertura | Comprador | 0–1% del préstamo |
| Notaría de hipoteca | Banco (desde 2019) | — |
| AJD de hipoteca | Banco (desde 2019) | — |
| Registro de hipoteca | Banco (desde 2019) | — |
Desde la reforma de 2019, el banco paga la mayoría de gastos hipotecarios. El comprador solo asume tasación y comisión de apertura (si la hay).
Resumen: cuánto dinero necesitas
Para un piso de 150.000 € en segunda mano con hipoteca al 80%:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20% del precio) | 30.000 € |
| ITP (10% en Cataluña) | 15.000 € |
| Notaría | 900 € |
| Registro | 500 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 350 € |
| Total necesario el día de firma | ~47.150 € |
De los 150.000 € del piso, necesitas tener ~47.000 € en efectivo. El banco pone los otros 120.000 €.
La regla del 10-12%
Como regla rápida: suma un 10–12% sobre el precio para estimar los gastos de compra. Si el piso cuesta 200.000 €, necesitarás 220.000–224.000 € en total.
Esta regla incluye ITP/IVA + notaría + registro + gestoría. No incluye la entrada (que depende del porcentaje de hipoteca) ni la tasación.
Gastos que muchos olvidan
- Reforma inicial: si el piso necesita una puesta a punto antes de alquilar (pintura, suelos, cocina), eso sale de tu bolsillo el día uno.
- Primera cuota de comunidad: la comunidad puede pedir un fondo de reserva al nuevo propietario.
- Suministros a tu nombre: alta de luz, agua, gas (~200–400 €).
- Certificado energético: obligatorio para alquilar (~100–150 €).
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