SoltAmortización del inmueble: cómo deducir el 3% en IRPF
Cómo funciona la amortización fiscal del inmueble alquilado en España. El gasto deducible que la mayoría de propietarios olvida.
By Solt
El gasto que no te cuesta dinero
La amortización es un gasto deducible que Hacienda te permite aplicar cada año por el desgaste teórico del inmueble. No pagas nada — pero reduces tu base imponible como si lo hubieras pagado.
Es el gasto "fantasma" más valioso de un propietario que alquila. Y la mayoría no lo aplica (o lo aplica mal).
La regla del 3%
Cada año puedes deducir el 3% del mayor entre:
- El valor catastral de construcción (aparece en tu recibo del IBI, desglosado entre suelo y construcción)
- El precio de adquisición de la parte construida (precio de compra × % que corresponde a construcción)
Solo la construcción, nunca el suelo. El suelo no se desgasta.
Cómo calcularlo paso a paso
Paso 1: Determina el valor de construcción
Opción A — desde el valor catastral (recibo IBI):
- Valor catastral total: 80.000 €
- Valor catastral construcción: 50.000 € (suele ser 60–70% del total)
- Amortización anual: 50.000 × 3% = 1.500 €/año
Opción B — desde el precio de adquisición:
- Precio de compra (escritura): 150.000 €
- Proporción construcción (mismo % que en catastro): 62%
- Valor construcción adquisición: 150.000 × 62% = 93.000 €
- Amortización anual: 93.000 × 3% = 2.790 €/año
Aplicas el mayor de los dos: en este caso, 2.790 €/año.
Paso 2: Incluye los gastos de adquisición proporcionados
Puedes sumar al valor de adquisición los gastos que pagaste por la compra (ITP, notaría, registro) proporcionados a la parte de construcción:
- Gastos de compra: 15.000 €
- Proporción construcción: 62%
- Gastos imputables a construcción: 9.300 €
- Nuevo valor base: 93.000 + 9.300 = 102.300 €
- Amortización: 102.300 × 3% = 3.069 €/año
Paso 3: Incluye la reforma (si aplica)
Si reformaste el piso antes de alquilar, ese coste se suma al valor amortizable:
- Reforma: 20.000 €
- Nuevo valor base: 102.300 + 20.000 = 122.300 €
- Amortización: 122.300 × 3% = 3.669 €/año
Cuánto te ahorras realmente
La amortización reduce tu base imponible, no tu cuota directamente. El ahorro real depende de tu tramo marginal de IRPF:
| Tramo marginal | Amortización 3.000 €/año | Ahorro real |
|---|---|---|
| 19% | 3.000 | 570 €/año |
| 24% | 3.000 | 720 €/año |
| 30% | 3.000 | 900 €/año |
| 37% | 3.000 | 1.110 €/año |
| 45% | 3.000 | 1.350 €/año |
A un tramo del 30%, son 900 € al año que te ahorras sin hacer nada. En 20 años de propiedad: 18.000 € de ahorro fiscal acumulado.
Límites y restricciones
- Límite temporal: puedes amortizar hasta que el valor acumulado de amortización iguale el valor de adquisición de la construcción. En la práctica: ~33 años al 3%.
- Solo cuando alquilas: los meses que el piso esté vacío, no amortizas (proporcionas por días alquilados).
- No aplica a vivienda habitual: solo a inmuebles en alquiler.
- No aplica a terrenos/solares: solo edificación.
Errores comunes
- Amortizar sobre el valor total (suelo incluido): Hacienda lo recalcula y te liquida la diferencia con intereses.
- No amortizar: el peor error. Hacienda asume que ya lo has hecho — cuando vendas, te harán tributar como si hubieras deducido la amortización aunque no lo hayas hecho. Pierde-pierde.
- Usar el valor catastral cuando el de adquisición es mayor: siempre el mayor de los dos.
- Olvidar sumar los gastos de compra al valor amortizable: notaría, registro, ITP — todo suma.
- No proporcionar por días de alquiler: si alquilas 10 meses, la amortización deducible es 10/12 de la anual.
La trampa al vender
Cuando vendas el inmueble, Hacienda añade toda la amortización acumulada al cálculo de la ganancia patrimonial. Es decir: has reducido tu coste de adquisición fiscal.
Ejemplo:
- Compraste por 150.000 €
- Amortización acumulada en 15 años: 45.000 €
- Coste fiscal de adquisición: 150.000 − 45.000 = 105.000 €
- Si vendes por 180.000 €: ganancia fiscal = 180.000 − 105.000 = 75.000 € (no 30.000 €)
¿Merece la pena aun así? Sí — porque:
- Tributas sobre la ganancia patrimonial al 19–28% (tipo más bajo)
- Pero has deducido la amortización cada año al tipo marginal (hasta 47%)
- El diferencial fiscal es favorable en casi todos los casos
Sigue leyendo
- Impuestos por alquilar tu vivienda en España: guía IRPF
- Todos los gastos de comprar una vivienda para invertir
- Rentabilidad neta vs bruta: cuál usar para decidir
Solt lo calcula automáticamente
En Solt, la amortización se aplica automáticamente al calcular la rentabilidad neta de cada inmueble — usando el valor catastral de construcción que introduces en la sección Catastro, o el precio de adquisición si es mayor.
Crea una cuenta gratis y deja que el backend aplique la deducción correctamente a cada propiedad.